Druk op sociale woningen: “De markt bouwt voor wie al heeft”

De nieuwe bevindingen van Steunpunt Wonen doen gretig de ronde: nieuwbouw is te groot, te duur, en de woonsubsidies vloeien structureel naar wie ze het minst nodig heeft. Elisabeth Geenen, adviseur wonen bij het Vlaams ABVV, is niet verrast.

Elisabeth, De Morgen schrijft het vandaag zwart op wit: nieuwbouw is onbetaalbaar geworden voor grote groepen Vlamingen. 

“Het valt me op dat De Morgen net deze onderzoeksresultaten oppikt. Maar het klopt: een nieuwbouwwoning is voor veel mensen onbetaalbaar. Door de hoge prijzen blijft nieuwbouw vooral weggelegd voor de hogere inkomens. Almaar nieuw aanbod creëren maakt wonen dus niet vanzelf betaalbaarder. De betaalbaarheidsproblemen treffen vooral eenoudergezinnen, starters en de laagste inkomens. Zij betrekken noodgedwongen oudere woningen van mindere kwaliteit, vaak in de periferie, met renovatiekosten die ze niet kunnen dragen. Net om ruimtelijke segregatie te vermijden is het maatschappelijk noodzakelijk om betaalbaarheidseisen op te leggen bij nieuwbouw.”

Nieuwbouwaanbod volgt de woonbehoefte niet?

“Klopt. Er is een toename van het aantal compacte gezinnen van 1 of 2 personen, maar het woonpatrimonium is hier nog te weinig aan aangepast. 38% van de woningen in Vlaanderen is onderbezet. Mensen wonen te groot. Ondertussen bestaat bijna de helft van de nieuwbouw nog altijd uit ruime eengezinswoningen. De markt bouwt wat ontwikkelaars en banken willen en niet wat mensen nodig hebben. Dat zit structureel scheef.”

77,5% van de woonsubsidies gaat naar eigenaars, terwijl zij maar 72% van de bevolking uitmaken. Huurders zijn met 28%, maar ontvangen amper 22,5% van de subsidies.

“Ja, dat is de kern van het probleem. En dan nog: die subsidies voor eigenaars gaan niet naar de kwetsbare eigenaars. Ze gaan naar wie al een sterke positie heeft op de markt. Fiscale voordelen, de woonbonus, jarenlang een belangrijk voordeel voor wie een lening kon afsluiten, noem maar op. Huursubsidies en huurpremies zijn de voorbije jaren weliswaar toegenomen, maar structureel blijft de balans scheef.”

Noem dat maar eens bij naam.

“Het welbekende Mattheus-effect. Wie al heeft, krijgt meer. En nee, dat is geen activistisch frame. Dat lees je gewoon in de onderzoeksresultaten. De fiscale voordelen voor eigenaar-bewoners zijn het grootst voor de hoogste inkomensgroepen. In 2023 loopt het fiscale voordeel op naarmate je rijker bent. Kwintiel 4 en 5, de welgesteldste gezinnen, profiteren het meest. Terwijl de sociale huursubsidie net andersom werkt: 424 euro per maand voor het laagste kwintiel, aflopend naar praktisch nul voor de hoogste. Dat contrast zou elke beleidsmaker wakker moeten houden.”

Toch verdedigt de Vlaamse regering woningbezit als instrument voor vermogensopbouw.

“Ja, en dat klopt voor wie het zich kan permitteren. Maar het argument wordt ook gebruikt om een structurele ongelijkheid te rechtvaardigen. De verzorgingsstaat heeft als taak het recht op wonen te garanderen. De focus moet liggen op de meest kwetsbare gezinnen. En dan is en blijft sociale huisvesting de meest effectieve en efficiënte maatregel. Niet sexy, niet innovatief, maar het werkt.”

Wie zijn die sociale huurders vandaag?

“Mensen die het moeilijk hebben. Huurders bij een Sociaal Verhuurkantoor hebben (SVK) vaak een gezinsinkomen dat niet hoger ligt dan het leefloon. En de gezinssamenstelling verschuift: alleenstaanden en eenoudergezinnen vormen de grote meerderheid, zowel bij de kandidaten als bij de effectieve huurders. En de overige gezinnen met kinderen nemen de laatste jaren procentueel langzaam af. En voor wie beweert dat sociale huurders te veel verdienen: 0,7% zit boven de inkomensgrens. Dat argument mag de wereld uit.”

En de wachtlijsten?

“Ja, die blijft aangroeien. 183.893 huishoudens stonden vorig jaar op de centrale wachtlijst. Wie uiteindelijk een sociale woning krijgt, heeft gemiddeld 4,2 jaar gewacht. Gezinnen met kinderen, grote huishoudens, mensen in steden wachten het langst. SVK's gaan iets sneller, gemiddeld 1,5 jaar. Maar "sneller" is relatief.”

Waarom?

“Omdat de meeste mensen op die SVK-wachtlijst nooit een woning krijgen. Men heeft mensen van 2016 zes à zeven jaar gevolgd. Slechts 10% van de inschrijvingen kreeg effectief een woning toegewezen. 48%, het overgrote deel dus, werd van de lijst geschrapt omwille van geen reactie, geen adres, op eigen verzoek of omdat ze niet voldeden aan de voorwaarden. Dat betekent ook dat ongeveer 42% van alle unieke kandidaat-huurders die tussen 2016 en 2022 op de wachtlijst stonden nog altijd wacht op uitsluitsel. Dat is het systeem zoals het vandaag functioneert.”

Er wordt vaak gekeken naar het Weense woonwonder als oplossing.

"Wenen toont dat het anders kan. In Wenen spenderen inwoners gemiddeld 27% van hun inkomen aan huur. Het verschil zit in één cijfer: 55% van alle huurappartementen is er publiek of gesubsidieerd. Dat creëert een buffer waardoor de private markt niet zomaar kan doorslaan omdat er altijd een alternatief is. Ze spreken daar bewust ook niet over 'sociale huisvesting'. 80% van de bevolking maakt gebruik van dat systeem. Het is ook geen vangnet voor de allerarmsten, maar de manier waarop men er woont is anders georganiseerd. Hierdoor verdwijnt wel het stigma."

Is dat exporteerbaar naar Vlaanderen?

"Niet copy-paste, nee. Ook Wenen heeft problemen. De private markt financialiseert, projecten worden gebouwd als beleggingsobject, en dat drijft de prijzen op ondanks een overaanbod. Maar in de kern werkt het wel. En dat inspireert. De Oostenrijkers maakten die fundamentele keuze al in de 19de eeuw. Wij hebben die nooit echt gemaakt. Ze financieren via een woonbelasting op het brutoloon, en twee derde van nieuwe bouwprojecten is voorbehouden voor gesubsidieerde woningen. In Vlaanderen hadden we vroeger een sociale last op private gronden. Die werd in 2013 vernietigd door het Grondwettelijk Hof. Sindsdien bouwen we vooral voor de markt

En wat met de studenten. Andere markt, zelfde probleem?

“Inderdaad. Zelfde probleem, andere gedaante. Een kot kost gemiddeld 555 euro per maand. Private complexen zitten aan 601 euro, de reguliere markt nog hoger. 1 op 5 studenten heeft betaalbaarheidsproblemen. En 70% van de studenten die niet op kot zitten maar dat wel willen, geeft de hoge huurprijs als voornaamste reden op. Dat zijn geen randgevallen. Dat is de realiteit voor een grote groep jonge mensen.”

Dat heeft toch gevolgen voor studiekeuze?

“16% van de studenten met een kotwens heeft niet de opleiding kunnen volgen die ze wilden, omdat ze niet op kot konden. Denk even na over wat dat betekent. Het inkomen van je ouders bepaalt mee welke opleiding je kunt volgen. En studenten met een tegemoetkoming, degenen die de steun het hardst nodig hebben, geven aan meer moeite te hebben om de kosten te betalen dan studenten zonder tegemoetkoming. De drempel ligt hoger voor wie al lager start.”

Wat moet er veranderen?

“Stop met woningbezit fiscaal te bevoordelen ten koste van wie geen eigenaar kán worden. Investeer structureel in sociale huisvesting. En zorg voor betaalbare studentenkoten, liefst via onderwijsinstellingen, want die zijn met 458 euro per maand het goedkoopst. Dit is geen technisch debat over subsidie-instrumenten, maar over wie in dit land een fatsoenlijk dak boven zijn hoofd kan vinden. En het antwoord is nog steeds: veel te weinig mensen.”